Het aantal juridische geschillen tussen huurders en verhuurders loopt flink op door de invoering van de Wet betaalbare huur, zegt verzekeraar Achmea Rechtsbijstand. De strenge verhuurregels bieden huurbescherming aan veel meer huishoudens dan voorheen. Maar de wet zorgt er ook voor dat verhuurders hun panden willen verkopen en huurders zich onder druk gezet voelen om te vertrekken.

Op 1 juli 2024 trad de Wet betaalbare huur in werking, daarmee vielen in één klap tienduizenden appartementen en woningen onder nieuwe strenge huurbescherming.

Het is al langer bekend dat hierdoor een verkoopgolf op gang is gekomen. Met name particuliere verhuurders in de grote steden, mensen die enkele woningen hadden opgekocht voor de verhuur, willen door die strengere regels en hogere belastingen van hun bezit af en verkopen hun huizen massaal. 

Meer opbrengst

Afgelopen kwartaal was het aanbod op de koopmarkt mede door deze verkoopgolf dan ook het hoogst sinds 2008

Verhuurders verkopen een woning het liefst als de huurder is vertrokken, want dan levert die het meeste op. Zij proberen daarom huurders uit de woningen te krijgen en dat zorgt voor conflicten, ziet Achmea Rechtsbijstand. 

“Wij zien dat vooral particuliere verhuurders vaker proberen huurovereenkomsten te beëindigen”, zegt Eva Jongenelen van de stichting Achmea Rechtsbijstand. “Hierdoor ontstaan regelmatig conflicten met huurders die zich beroepen op huurbescherming.”

Flinke stijging

Volgens Achmea zijn er per half jaar zeker 2700 zaken die hiermee te maken met het huurrecht, een stijging van 30 procent ten opzichte van de jaren voor de invoering van de Wet betaalbare huur.

De verzekeraar waarschuwt huurders dat zij zich niet onder druk hoeven laten zetten. Want ‘koop breekt geen huur’, of te wel, de verkoop van een woning heeft meestal geen gevolgen voor het contract van de zittende huurder.

“We zien dat sommige verhuurders ten onrechte opzeggronden aanvoeren of onvoldoende rekening houden met de belangen van huurders”, zegt Achmea-jurist Jongenelen. “Tegelijkertijd kampen verhuurders met de vervelende situatie dat zij hun woning graag in onverhuurde toestand willen verkopen. Dit is soms lastig. Een verhuurder kan gedurende de looptijd van een huurcontract namelijk niet zomaar de huur opzeggen.”

Ook de Woonbond, de organisatie die opkomt voor de rechten van huurders, herkent de toenemende druk van verhuurders die hun bezit willen verkopen. Er komen regelmatig telefoontjes binnen van huurders die te maken hebben met een huisbaas die het pand wil verkopen door de invoering van de Wet betaalbare huur. 

Intimidatie

“Soms door dreigende taal, maar ook fysieke intimidatie komt voor. Telkens blijkt dat de huurbescherming die zij op papier hebben, geen garantie is om ergens voor onbepaalde tijd zonder problemen te kunnen wonen”, aldus Mathijs ten Broeke van de Woonbond. 

Hij roept gemeenten op om de handhaving op oneerlijke praktijken op de woningmarkt meer prioriteit te geven. “Dat komt ten eerste door de machtspositie die door verhuurders misbruikt wordt en ten tweede door het gebrek aan handhaving. Gemeenten hebben hierin een belangrijke verantwoordelijkheid en moeten deze misstanden aanpakken.”

De gevolgen van de Wet betaalbare huur worden steeds voelbaarder op het aanbod huurwoningen in de vrije sector. Volgens verhuurplatform Pararius, waar afgelopen kwartaal ruim 12.000 woningen werden aangeboden door makelaars en verhuurders, is het aanbod geadverteerde woningen met ruim een derde gedaald ten opzichte van vorig jaar.

Wat er in dit segment nog wel wordt aangeboden is steeds duurder. Inmiddels kost krap 40 procent van het aanbod op Pararius minimaal 2000 euro huur per maand, aan het begin van het jaar was dit nog 36,5 procent en in 2023 slechts 18,3 procent. 

Vrije sector als vangnet

“De vrije sector was een vangnet voor mensen met dringende behoefte aan flexibele woonruimte, maar dat vangnet functioneert steeds minder goed”, zegt Jasper Groot van Pararius. “We zien een groeiende groep mensen die te veel verdient voor sociale huur, maar te weinig om de vrije sector te betreden. Die middeninkomens zitten letterlijk klem. Zolang het aanbod niet toeneemt, verandert daar weinig aan.”

Woonvoorraad

Overigens bieden niet alle verhuurders hun bezit aan op Pararius. Veel grote beleggers die voor pensioenfondsen woningen beheren, hebben een eigen website met woningaanbod. Maar de trend dat goedkope vrijesectorwoningen schaarser worden, is duidelijk.

De Nederlandse woonvoorraad bestaat ruwweg uit 60 procent koopwoningen, 25 procent woningen van woningcorporaties en voor 15 procent uit woningen in handen van investeerders.