Verhuurders blijven hun woningen verkopen en de totale hoeveelheid woningen in bezit van investeerders is gekrompen. Ook tweede woningen worden verkocht, merkt het Kadaster. Starters kunnen met deze woningen hun slag slaan, maar het ‘uitponden’ heeft een keerzijde.

Investeerders verkochten in het tweede kwartaal van dit jaar bijna 16.400 huurwoningen. Dat is een stijging van ruim 42 procent ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Ze kochten slechts 7.800 huurwoningen, wat bijna 50 procent meer is, meldt het Kadaster.

Het is dit jaar voor het eerst dat het Kadaster met zekerheid kan zeggen dat de huurwoningvoorraad daalt, los van de huurwoningen in het bezit van woningcorporaties. Eerder waren er indicaties, maar waren de cijfers nog niet duidelijk genoeg.

“Voor het eerst sinds we zijn gaan meten in 2010 kunnen we met zekerheid zeggen dat de huurwoningmarkt krimpt”, zegt Matthieu Zuidema, woningmarktexpert van het Kadaster.

Dat investeerders hun woningen blijven verkopen komt door een opeenstapeling van factoren, zegt Zuidema. “Maar de Wet betaalbare huur heeft heel veel effect gehad.” Door de strengere regels voor de verhuur verkopen veel investeerders hun huurwoningen, het zogenoemde uitponden. Sinds begin 2023 is er sprake van een “uitpondgolf“.

Huurwoningen worden dus koopwoningen. Starters doen er hun voordeel mee. Is het dan erg dat er huurwoningen verdwijnen?

“Je bedient er een bepaalde doelgroep mee”, zegt Zuidema. “In dit geval gaat het om welk marktsegment je belangrijk vindt. Dit beleid werkt voor starters. De keerzijde is dat in die woningen in veel gevallen mensen met lagere inkomens woonden. Dus je hebt effectief beleid met een keerzijde.”

Ook tweede woningen worden verkocht

Behalve dat het aantal verkopen groter is dan het aantal aankopen, is het belangrijk te kijken naar wie de woning toe gaat. Investeerders verkochten namelijk vooral aan eigenaar-bewoners, maar zij kochten vooral van andere investeerders. Dit versterkt de daling van het aantal huurwoningen.

Er zijn ook minder tweede woningen beschikbaar voor de verhuur, constateert het Kadaster. Zo’n 2.100 tweede woningen werden verkocht aan toekomstige bewoners en 250 tweede woningen werden door investeerders gekocht. Zo daalde het aantal tweede woningen dat beschikbaar is voor de verhuur met 1.850. Dit verschilt blijft groeien, schrijft het Kadaster.

“Tweede woningen waren altijd een beetje een black box voor ons, omdat het zo’n onduidelijke groep eigenaren is”, zegt Zuidema. “Ze worden bijvoorbeeld ook gebruikt voor eigen recreatie. Maar nu hebben we samen met het CBS gekeken en we zien dat het patroon erg vergelijkbaar is met de rest van de huurwoningen. Ook hier stappen de beleggers eruit.”

‘Wet pakt averechts uit’

Volgens Vastgoed Belang, de belangenvereniging voor verhuurders, hebben de Kadaster-cijfers duidelijk te maken met “de stapeling van overheidsmaatregelen die rampzalig uitpakken voor de woningmarkt”.

Woningzoekenden zijn volgens Vastgoed Belang de dupe. “Vooral als zij niet in aanmerking komen voor een corporatie- of koopwoning. Zij zijn afhankelijk van de private huursector, maar voor hen is er bijna geen woning meer te vinden.”

De Wet betaalbare huur was bedoeld om meer huurwoningen in het middensegment te realiseren. Maar de cijfers tonen volgens Vastgoed Belang aan “dat de wet in de praktijk averechts uitpakt.”

Volgens de belangenvereniging gaat het bij de verkopen van verhuurders aan andere verhuurders bovendien om een “uitpondstrategie”. Bedrijfsmatige verhuurders kopen dan het bezit van andere investeerders op, met het bedoeling dat later alsnog zelf te verkopen.

In elke sector doet het pijn

Voor de woningmarkt als geheel is het belangrijk dat de woningen niet verdwijnen, zegt Sander Burgers, woningmarkteconoom van ING. “Wel is de verschuiving van huur naar koop grotendeels het gevolg van overheidsmaatregelen die de afgelopen jaren zijn ingevoerd, waardoor verhuren minder aantrekkelijk is geworden.”

Of de verdeling tussen huur en koop in Nederland goed is, is volgens Burgers lastig te zeggen. “Duidelijk is dat het momenteel in elke sector pijn doet. Koopwoningen worden ongelooflijk snel verkocht. Voor sociale huur zijn enorme wachtrijen. En in de private huur is weinig aanbod en zijn hoge huurprijzen.”

Het positieve aan de verkoop van huurwoningen is dat het de nieuwe kopers kan helpen met vermogensopbouw, legt Burgers uit. “Veel huurders geven aan eigenlijk liever te willen kopen. Wel zien we dat nieuwe bewoners gemiddeld hogere inkomens hebben dan de voormalige bewoners, de huurders. Op deze manier brengt de verkoop een verschuiving op gang.”

Ook zijn er volgens Burgers signalen dat de nieuwe bewoners meestal in een kleinere samenstelling wonen. “Bijvoorbeeld in plaats van drie studenten die het huis huren, wonen er twee kopers.” Als deze signalen kloppen, kan het betekenen dat het uitponden de krapte verergert.

Burgers kent ten slotte het verhaal dat investeerders hun huurwoningen verkopen aan andere verhuurders om vervolgens alsnog te verkopen aan bewoners. “Harde cijfers ontbreken, maar veel investeerders geven aan dat woningen inderdaad worden gekocht met de strategie om de woningen vervolgens een voor een uit te ponden.”